안녕하세요.
법무법인 선린 김상수 대표변호사입니다.
최근 상담 중 자주 듣는 질문이 있습니다.
“집주인이 중국인인데, 이미 출국했다고 합니다.”
“중국인 집주인 보증금, 돌려받을 수 있을까요?”
결론부터 말씀드리면,
중국인 집주인 보증금이라고 해서 달라지는 것은 없습니다.
국내 부동산을 소유하고 있다면,
대한민국 법에 따라 동일하게 책임을 집니다.
오늘은 실제로 중국인 집주인 보증금 1억 1,000만원을 전액 회수한 사례를 설명드리겠습니다.
계약은 정상, 문제는 만기 이후였습니다
의뢰인은 수도권 아파트를
전세 1억 1,000만원에 임차했습니다.
계약 당시 집주인은 중국 국적이었고,
통역을 통해 계약을 체결했습니다.
문제는 계약 만료 후 발생했습니다.
퇴거를 앞두고 보증금 반환을 요청했지만
집주인은 “자금 사정이 어렵다”며 시간을 미뤘고
결국 연락이 두절되었습니다.
확인 결과,
집주인은 이미 출국한 상태였습니다.
이때 많은 분들이 포기합니다.
“중국인 집주인 보증금은 받기 어렵지 않나요?”
저는 그렇게 보지 않습니다.
중국인 집주인 보증금, 핵심은 송달과 재산입니다
외국인 집주인을 상대로 한 보증금 소송에서
가장 큰 문제는 송달 절차입니다.
피고가 해외에 체류하거나
국내 주소지가 불명확하면
소송 자체가 지연될 수 있습니다.
저는 다음과 같은 순서로 대응했습니다.
① 등기부 및 출입국 기록 확인
먼저 부동산 등기부를 확인했습니다.
다행히 집주인은 여전히 해당 부동산의 소유자였습니다.
그 다음 출입국 기록을 확인해
국내 체류 여부를 파악했습니다.
중국인 집주인 보증금 사건에서는
이 단계가 매우 중요합니다.
집주인이 국내 자산을 보유하고 있는지 여부가
회수 가능성을 결정합니다.
② 공시송달을 통한 재판 진행
등기부상 주소로 송달을 시도했으나
불능 처리되었습니다.
이에 공시송달 절차로 전환했습니다.
공시송달은
피고의 소재가 불명확한 경우
법원이 일정 기간 공시하면
송달이 완료된 것으로 간주하는 제도입니다.
이 절차를 통해
중국인 집주인 보증금 반환소송을
정상적으로 개시할 수 있었습니다.
③ 임대차계약 및 반환 요구 입증
다음 자료를 제출했습니다.
임대차계약서
보증금 이체 내역
퇴거 의사 표시 문자
반환 요구 기록
계약의 유효성,
보증금 지급 사실,
반환 의무 발생 시점을
명확히 정리했습니다.
판결 결과, 전액 인용
법원은 제출된 자료를 종합적으로 검토한 후
의뢰인의 청구를 전부 인용했습니다.
판결 요지는 다음과 같습니다.
피고는 원고에게 전세보증금 1억 1,000만원 및
지연손해금을 지급하라.
판결 확정 후
즉시 강제집행 절차에 착수했습니다.
중국인 집주인 보증금 사건이라도
국내 부동산이 있다면
강제경매를 통해 회수할 수 있습니다.
중국인 집주인 보증금, 왜 더 빠른 대응이 필요할까요?
외국인 집주인의 경우
다음과 같은 위험이 있습니다.
출국 후 장기 체류
소유권 이전 가능성
재산 처분 위험
송달 지연
시간이 지나면
재산이 먼저 정리될 수 있습니다.
그래서 저는
중국인 집주인 보증금 문제는
일반 전세금 사건보다 더 신속하게
가압류와 소송을 병행해야 한다고 말씀드립니다.
외국인 집주인이라고 불리한 것은 아닙니다
많은 분들이 오해합니다.
“중국인 집주인 보증금은 국제 문제라 복잡하지 않나요?”
아닙니다.
국내 부동산을 소유한 이상
대한민국 법원의 관할과 집행이 가능합니다.
문제는 국적이 아니라
절차를 알고 대응하느냐의 차이입니다.
중국인 집주인 보증금 반환, 이렇게 대응하십시오
제가 실무에서 권하는 순서는 다음과 같습니다.
- 등기부등본 즉시 확인
- 반환 요구 내용증명 발송
- 출입국 기록 확인
- 가압류 신청
- 보증금 반환소송 제기
- 판결 후 강제경매 진행
이 절차를 놓치면
다른 채권자가 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
“외국인이라서 못 받는다”는 말은 사실이 아닙니다
중국인 집주인 보증금이라고 해서
포기할 이유는 없습니다.
계약이 유효하고
보증금 지급이 입증된다면
법은 동일하게 보호합니다.
다만,
송달과 강제집행 구조를 정확히 이해하고
전략적으로 접근해야 합니다.
중국인 집주인 보증금 문제로
현재 반환을 받지 못하고 있다면
지금 단계에서 회수 가능성을 먼저 점검해보시기 바랍니다.
저는 사건을 감정이 아니라
구조로 봅니다.
중국인 집주인 보증금,
회수 가능성부터 차분히 분석해드리겠습니다.
